E星体育反弹与巩固前期调控成果”。二是“稳增长与稳定市场预期”。可以判断，十八大后，只要市场不是大幅急剧反弹，就不会调控加码。

　　自2012年1月1日-2012年11月15日，中央各部委共60次表态调控不放松不动摇，15次重申房价合理回归，2次强调绝不让房价反弹，依然未出台新的严厉政策调控房价。行业层面上，以保护合理需求与刺激经济增长的货币政策早已经开始松动，使得房地产市场的政策环境趋于宽松。市场层面上，因为经济形势很不乐观，政策开始“预调微调”。经过近三年的调控，供求关系也已有所改变，而房价并无实质性下降，购房者心理预期开始转向，被压抑的刚性需求得以释放，房价仍有上涨压力。所以政府既不会放弃目前正在实施的政策，也不会再出台更严厉的房地产调控政策，而是适当调控微调，保持楼市稳定预期。

　　根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年11月，100个城市（新建）住宅平均价格为8791元/平方米，环比10月上涨0.26%，自2012年6月止跌后连续第6个月环比上涨,涨幅与上个月扩在0.09个百分点，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。与上月相比，本月环比下跌的城市个数减少4个，跌幅在1%以上的有10个城市；本月环比上涨的城市比上月增加4个，其中涨幅在1%以上的有17个，较上月减少1个。 同比来看，100个城市住宅均价连续第8个月下跌，跌幅为0.46%，比上月缩小0.54个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15686元/平方米，环比上月上涨0.39%，与去年同期相比上涨0.15%，为今年首次同比上涨。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，住宅价格中位数为5900元/平方米，环比上涨0.85%。

　　总体来看，11月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续6个月环比上涨，涨幅较上月略有扩大，同比跌幅继续缩小；十大城市均价环比涨幅超出百城平均水平0.13个百分点，同比自今年1月开始下跌以来首次上涨。临近年底，多数品牌房企已接近全年销售目标，中海、绿城等企业更提前完成目标。从初步统计数据来看，11月多个城市成交量出现回升，库存最稳中有降，市场向好趋势明显。在此带动下，11月新房价格上涨的城市个数增加，百城住宅均价环比涨幅略有扩大，十大城市场价同比连续11个月下跌后开始上涨；十大城市主城区二手住宅均价环比合部出现上涨，且平均涨幅有所扩大，同比也仅有杭州一个城市下跌。

　　《2012年10月中房指数系统百城价格指数报告》显示，11月份，东营住宅样本均价为4878元/㎡，环比10月份降低0.1%，同比2011年11月上涨1.31%。“金九银十”开发商加大优惠力度加快出货速度，使得样本均价出现小幅回落，不过房价整体小幅上行势头未改。

　　海尔城市综合体项目由海尔集团负责建设。选址黄河路以北，东四路沿线亩。主要建设商场、住宅等，商场和住宅各占300亩。目前处在跟踪洽谈阶段。

　　黄河口文化产业基地由东营鑫都集团有限公司负责建设。规划用地8792亩，着力打造以影视产业为核心的文化产业集群，主要包括核心集群和延伸集群，具有影视拍摄功能、历史教育功能、文化旅游功能、产业集聚功能。目前对项目进行了重新选址，定在金湖银河工程的北侧，一期约800亩。

　　温泉湿地公园项目由北京佳年国际投资有限公司负责建设。选址东至七干渠，西至东八路，北至辛安水库与广北水库连通渠，南至溢洪河。包括由高尔夫会所、高尔夫练习场和练习果岭组成的高尔夫球道区，由各种住宅样式和建筑风格组成的花园居住区，由欧式建筑风格的会所、花园洋房和商品旅游小镇组成的旅游接待区。目前已与北京佳年国际投资有限公司签约。

　　奥特莱斯休闲购物广场项目由奥特莱斯(中国)有限公司负责建设。拟建设黄河三角洲地区规模、档次的高档品牌购物中心。

　　黄河三角洲汽车文化广场项目由浙江康桥汽车工贸集团股份有限公司负责建设。选址在西二路以西，烟台路以北，老西四路以东，六干以南。主要建设融汽车4S店、汽车配件、汽车体验、商务、休闲于一体的新型汽车文化广场。双方正在就合作事宜进行讨论洽谈。

　　阿里巴巴电子商务产业园项目由青岛颐高数码集团、阿里巴巴集团负责建设。将建设集电子商务、实体商贸、物流配送于一体的电子商务产业园。

　　月星家具城项目由月星集团负责建设。选址在黄河路以北，东四路沿线亩。主要建设家具城和住宅，其中家具城占地100亩，住宅200亩。目前处于初步接触阶段。

　　苏宁城市广场项目由苏宁电器集团负责建设。拟选址西城济南路胜利大厦或三联商场等地块。主要建设建筑面积5万平方米的家居销售广场和占地200亩左右的城市综合广场。目前，该项目正在进一步选址中。

　　农副产品冷链物流中心项目由雨润集团负责建设。选址在广饶经济开发区，规划占地200亩E星体育。建设集展示交易、信息管理、储运加工、物流配送、综合配套等为一体的现代化、多功能、综合性的农副产品全球采购中心。

　　东营佳世客购物中心由青岛永旺集团负责建设。选址在黄河路以北、西二路以东长途汽车东站原址，规划占地100亩，建筑面积20万平方米，一期工程地下一层，地上两层。目前，已完成建设用地地上建筑物拆迁。

　　居然之家家居广场项目由北京居然之家投资控股集团公司负责建设，拟建设面积58万平方米的家居广场项目。目前，正在进一步选址中。

　　富海新天地项目由富海集团负责建设。选址在湖滨新区，总建筑面积3.5万平方米。准备建设集休闲、娱乐、会议为一体的休闲娱乐中心。

　　仙河温泉休闲度假区项目由陕西华清爱琴海生态发展有限公司负责建设，选址在河口区仙河镇，规划占地80亩。建设集休闲、旅游、度假、会议等功能为一体的度假区。目前项目选址已初步完成；陕西华清爱琴海生态发展有限公司已编制完成项目建议书，正在进行论证。

　　东营大昌工贸有限责任公司5万吨冷藏库由东营大昌工贸有限责任公司负责建设。选址在东营西郊现代服务区。主要建设一座5万吨的冷藏库、办公楼、产品展示交易市场等。目前正在协调土地。

　　山东源通现代物流综合服务中心项目由山东省源通建筑工程有限公司负责建设，选址在陈庄工业园，规划占地135亩。主要建设仓库4座，每座7800平方米，场地硬化面积2万平方米，购置相关运输车辆35台及配套附属设施。项目可研报告已编制完成，正在积极争取土地指标。

　　通海商贸城建设项目由通海集团负责建设，选址湖滨新区。总建筑面积3万平方米，建设集餐饮、休闲、娱乐、服务、商务为一体的多功能、多元化、多业态的休闲购物中心。正在编制项目可研报告。通海集团已聘请业内人士，组织召开了企业内部项目论证会。

　　利津保税物流项目由青岛中丝贸易物流有限公司、东营旭瑞物流有限公司负责建设，选址在利津经济开发区，规划占地100亩。主要建设44000平方米仓库、3000平方米办公楼、2000平方米结算中心、2000平方米维修车间、1000平方米宿舍食堂等相应配套设施。目前双方已达成合作协议，土地位置已确定，正在进行前期准备工作。

　　20×104m油品储运项目由东营市圣亚昌运油品运输有限公司负责建设，选址在利津经济开发区。主要建设储油罐、办公大楼、职工宿舍楼等相应配套设施。

　　水产品交易大市场项目由现代渔业示范区负责建设，规划占地400亩，主要建设47000平方米的大型展览馆，同时配套酒店一座。目前项目正在规划中。

　　11月22日，国土资源部以国土资函[2012]905号文正式命名第二批中国温泉之城，我市以综合评分获此殊荣。在下一步的工作中，东营市将以助推生态文明典范城市建设为目标，通过高起点规划、高品位建设、高标准管理和多渠道宣传，对外展示我市丰富的地热资源和深厚的温泉文化，积极营造声势，着力打造温泉旅游、温泉文化产业等各具特色的开发示范区，提升城市整体层次，打响中国温泉之城品牌。

　　成交情况：本月成交地块11宗，交易面积549260.3平方米，即823.9亩，总交易额4.8315亿元。纯住宅用地4宗(366.05亩)，商住用地2宗(83.1亩),经济适用房用地5宗（374.5亩）。其中市本级成交9宗（626.15亩），垦利县成交2宗（205.15亩）,利津县、广饶县、河口区与东营港本月均无成交宗地。与10月土地成交宗数持平，但交易面积涨幅较大，是10月总交易面积的8倍。本月成交地块成论是商业还是住宅，容积率普遍偏低，住宅容积率区间在0.3-2.0之间，多适合建多层、花园洋房、别墅及小高层。

　　成交价格：本月商品房楼面地价在747-6835元/平之间，平均楼面地价为1720元/平；经适房楼面地价在110-150元/平之间，平均楼面地价为130元/平，普通商品房楼面地价是经济适用房楼面地价的13.2倍。本月地块成交价格161.2万/亩，地块成交价格为8.75万/亩。

　　溢价率：交易价格仍为底价成交为主，本月成交有两地块溢价成交，其中北一路以南、登州路以东地块溢价43%成交，此地块是近几月来溢价率、楼面地价的地块，最次为鑫都置业拍的北一路以南、中山路以西、中山西路以东地块有小幅溢价，其它地块均为0溢价E星体育。底价、低价成交仍为市场主旋律。

　　2012年11月，东营市住宅成交量回暖也带动土地市场的回暖态势。临近年底，很多开发商的销售情况渐入佳境，不少项目销售接近尾声，开发企业需要开发新的项目。基于现金流充足、流动性转好及银行贷款的支持，不少企业有能力进一步扩大土地储备，如众城地产近期拿地频繁。同时，房企对后市的预期以及土地价格相对较低的态势也加大了拿地积极性。2012年东营土地市场至今，成交的地块中多以底价成交。

　　数据显示，2012年11月东营楼盘销售排行榜前28位中，签约套数前三甲为天业盛世龙城、锦尚天华及长安未来国际，本月各盘签约量均无突破百套大关，但各盘签约均好。盛世龙城签量77套，位居本月榜首，锦尚天华签约76套位居第二，长安未来国际以71套位居第三，可见两项目十月开盘均取得了可喜的销售成绩，悦来新城以70套的好成绩位居第四。值的关注的是常居签约前五甲的盛世龙城、原香小镇、悦来新城、城发花园、恒大黄河生态城本月签约量均有不同程度的回落，这些项目以其优越的位置、适合刚需的户型、适中的价格等诸方面的优势，自上市以来便备受关注，签约量的下滑可见后期刚需户型供应不足，像东亚原香小镇90型小户已售馨，如若无此产品加推，后期难再突破百套大关。从签约前28名的项目来看，15个项目较上月签约量略减，13个项目微高于10月签月量。据统计，本月量升价跌的项目有2个，量跌价升的项目有3个。

　　小结：本本月放量项目主要集中在长安未来国际、天业盛世龙城、辰富海广场和瑞鑫花园。本月成交面积仍以95120平米刚需户型为主。9月29日金辰富海广场1#、4#楼推盘至今，66套90平小户型现仅剩顶层1套，瑞鑫花园620套刚需产品已在上月入市，至今已签约80套。

　　小结：本月大平层住宅产品恒大黄河生态城、靓都公馆、伟皓御景广场、华泰国际豪园、金辰富海广场、景典杰座、新邦涌金门在本月也都有比较好的去化量，销售均在10套以上。大部分项目，因为大面积平层，去化速度相对较缓慢，但从近几个月的签约数据可以看出“刚需”坚挺“改需”客户已经逐渐入场。

　　小结：本月西城别墅共签约9套，伟浩中央花园5套，华泰国际豪园签约3套。现已开盘别墅楼盘剩余量约400套左右，整体去化速度较慢。华泰国际豪园现已销售。逸水园项目将在12月2日开盘，另外明流世家、华纳乐府等高端项目也会在年底或明年初相继入市，别墅产品存量会逐渐上升，竞争会愈加激烈。

　　经历了十个月的潮起潮落，东营楼市已经逐渐进入2012年的尾声，在这最后的冲刺阶段，各项目在十一月继续酝酿了各种活动。据统计，截止2012.11.30，东营各大区域11月共计有12个盘有暖场活动，特别像东城的恒大黄河生态城，每周末都有暖场老业主回馈活动，西城比较典型的项目逸水园开盘前的蓄客活动，环环相扣做的非常精细。

　　据不完全统计本月，东营楼市先后有格林星城、天昊梅园、恒大御华园、胜中时代家园、银座城市广场三期、金基林语、金辰富海广场、金融港等8个项目加推抢市，冲刺年关。8个楼盘中，全新盘2个，加推楼盘6个，其中在西城区域的仅金辰富海广场加推，其它7楼盘均在东城及开发区。另外逸水园项目首期房源将12月2日开盘，近期楼市新房源上市量较大。

　　尽管楼市优惠表面上看依然比较多，众多项目你方唱罢我登场，都扛着价格的大旗，用不同的优惠手段，吸引购房者入市。低首付E星体育、低总价、低单价，比比谁更低；老带新、特价房、送装修，优惠手段可谓五花八门。但是从力度以及推出优惠的项目而言，11月优惠力度均一般。

　　11月份预计8个楼盘新推开盘，2个为纯新盘。整体上，12月东营楼市预计开盘量将会减少；板块上，将要开盘的楼盘较为分散，如新区板块、胜中板块、东城区、开发区均有推新。第四季度东营楼市多个纯新盘将抢滩入市，如理想之城、白金翰宫等也有望在本年度最后一个月开盘。从最近东营楼市新增的项目中，7个为纯住宅（高层、别墅、洋房等），7个为纯商业（写字楼、商铺、商场、公寓等），6个既规划有住宅又规划有商业。可见在房地产调控政策的影响下，开发商、投资者的目光从住宅地产正在转移到商业地产。

　　2010年限购政策以来，住宅市场倍受打压，政府加速商业用地的推地步伐，开发商也不断加大商业地产开发比重。经过数年的沉寂后，东营借助黄蓝国家战略实施带来的机遇，一家家一线开发商的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化E星体育、国际化、花园式的写字楼产品应运而生。 未来两年，华纳金融大厦、海通城建中心、金领国际、万海金地、万达时代广场这些已建和待建项目的亮相，开始填补东营写字楼市场高档产品的缺口。站在新老交替的分水岭，新一代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的5A甲级、智能化、超高层写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。

　　◎早期的写字楼如华纳大厦、鑫都财富中心、东赵大厦等主要集中在西城。这些标志性写字楼配套档次，入驻率、投资较高，带动着整个西城写字楼的发展；

　　◎借助于政府政策的支持，东城优越的行政配套和交通网络，近两年新兴的写字楼如雨后春笋快展迅猛，如海通城展中心、金融大厦、悦来广场国贸大厦等全部集中在东城规划CBD商务区；

　　2012年4-11月份中，东营市共出让写字楼用地802161.5平方米，约计1203亩，若按容积率1.5计算，1-2年内将有120.3万平方米商业、写字楼入市，其中高青公司以西约93.5万平米。在19块出让的用地中，西城基地没有写字楼用地出让，大部分集中在南二路、新区、垦利县郝家镇范围内（北二路）。

　　西城写字楼在售楼盘4个，共计28万平。里奥国际商务中心和南苑广场位置、体量较为相似，市场定位为普通写字楼，价格区间在4200-6500元/平方。里奥销售已达2年之久，由于较低的销售均价，目前已销售80%。南苑广场为今年二季度刚入市项目，产品设计无特点且位置较偏，销售均价6800元定价相对较高，开盘即出现滞销，目前销售约10%。金领国际、万海金地均为5A级写字楼，楼层均在22层以上，档次定位较高，金领国际开盘均价8500，成交均价8250元左右，自2011年年底开始内部认筹，认筹8个月后开盘，目前销售80%，剩余部分均为平层及200平以上大户型产品。万海金地为目前西城区配置的写字楼，地上27F，配备14部电梯，非毛坯房地源热泵、中央空调，一楼大厅挑高3层，均价7800元，因为目前没有达到预售条件，没有公开认筹，另外长途汽车总站富运大厦写字楼目前已开始招租，租赁价格为1.2元/天/平。

　　从租赁市场来看，西城写字楼平均入驻率较高，如华纳大厦、鑫都财富中心、东赵大厦、胜建大厦、新华大厦、仁恒名邸、东泽百合、柏年大厦、伟浩大厦，坤明大厦、风尚国际等入驻率在95%以上，另外一些小型写字楼如五一大厦、众城时代广场、西三路苏宁电器楼上等入驻率也在90以上，目前西城空置率较高的为长安广场，租赁价格在0.6元左右，主要原因为停车不方便。现在市场上方便停车、室内有暖气的写字楼，能满足以上两点的市中心写字楼基本没有空置，且租赁价格每年涨浮在10%左右。

　　西城目前在售商铺项目5个，分别为里奥商务中心、领秀天成、盛世龙城、南苑广场、盛大西苑，市区内价格在8500-14800元，价为领秀天成14800元，层高5.4米可自由分割成两层，其片区内盛世龙城A区均价9500元。目前最为成熟的商业片区为盛大西苑，虽然位置处于海通路与北二路路口，但由于周边聚集了银座花园等高端小区，片区内商铺档次较高，在不可贷款的情况下，价格在11000-13000元/平。

　　胜中亿时代、利通奥森国际商务中心、石油装备国际交流中心及光伏国际大厦均为定向销售或定向租赁项目E星体育，其中胜中亿时代已被油田整体回购，价格约8000左右，具体价格不明。其它两项目主体已完成，均为定向销售项目，报价较高，不做为市场参考数据。

　　据统计目前西城范围内待入市商业项目8个，总建筑面积达60万平米，上市规模和数量都是前些年所罕见的，更可以说是在市场行情未见明显好转之时又遭遇项目井喷，白热化竞争就在眼前。

　　8个项目中，福地大厦、金辰富海广场、长安未来国际主要集中在西四路百大商圈，富海广场与未来国际定位较为相似，是商超、公寓、办公结合体，福地大厦项目是纯办公写字楼。尚东水润、渤海物资大厦集中银座商圈，鑫都财富中心、华纳大厦原办公商务区。华泰金融商务区和万达时代广场集中在黄河路，与目前在售的金领国际、万海金地形成东营非常高端的商务办公区。同时从各开发商的宣传来看，写字楼的建设，较目前东营在用写字楼的档次高，这也为东营写字楼市场带来一次新的变革。

　　11月份商品房签约总套数为1404套，其中住宅签约1326套，商业用房签约54套，办公用房24套。环比10月份，商业用房和办公用房签约数据分别回落57.48%和40%，住宅签约量则上升9.59%，从而拉升商品房签约总量1.96个百分点。11月份商品房签约总面积为188924.3平方米，其中住宅178569.8平方米，商业用房6180.74平方米，办公用房4173.78平方米。环比2012年10月，除住宅签约面积回升5.55%外，商品房签约总面积、商业用房、办公用房签约面积均有不同程度的回落，商品房签约总面积回落0.56%，商业用房签约面积回落46.05%，办公用房签约面积回落55.33%。

　　本月的成交量延续之前走势稳步上升，依旧坚挺不跌反涨，在年末迎来了一次较大幅度的上升，年末翘尾行情也逐渐展现出来。可见长期的观望情绪下积压的一些购房需求集中的爆发出来，形成支持年末成交量增加的的一股力量。

　　《2012年11月中房指数系统百城价格指数》同时显示，2012年11月，东营住宅样本均价为4878元/㎡，环比10月份降低0.1%，同比2011年11月上涨1.31%。相比10月底，11月份有格林星城、胜宏景苑、奥林匹克花园、金融大厦、富邦新天地、盛世嘉苑荷塘月舍、华泰国际豪园、长安未来国际等8个项目8批次上调报价，靓都公馆、胜宏景苑丰和园、大海鑫庄国际、齐龙世纪花园等4个项目5批次房源下调报价。相比10月份，报价上调房源批次减少2个，报价下调房源批次增加2个。据统计“金九银时”以来不少项目“以惠换量”，纷纷加大优惠幅度以换得销量的上涨，而优惠幅度上升也使得成交价格在一定程度出现下降。

　　随着“银十”的落幕，2012年楼市销售进入最关键的时刻，接近年尾各家开发商为完成任务将进行最后的冲刺，同时10月份良好的销售也给了开发商们极大的信心。据据计11月份有8个项目开盘，全新项目2个，加推项目6个，依然保持在一个较高的水准上，将今年淡季不淡的旋律进行到底。

　　在近期上市的新产品中，自从天昊梅园、格林星城、恒大等项目相继开盘，为购房者提供了大量的住宅产品，并且都取得了不错的销售业绩，11月最后一周金基林语、金辰富海广场、金融港、银座城市广场等项目，开发商卯足劲调整了推盘策略，根据购房者不同需求开盘、加推，起到了强有力的作用，都吸引了不少购房者的目光。其中的金基林语、天昊梅园更是在开盘当天销售逾八成。近期，逸水园项目于12月2日推出，其住宅市场继续吸引着购房者的注意力。

　　在历经了大半年的跑量，东营各开发商资金压力大为减轻，降价动力不足，涨价之心慢慢滋生。据统计，在十一月推出优惠的楼盘中，66%的楼盘推出的优惠大多为普通的全款常规优惠，99折98折已成常态。有特价房的楼盘占比仅10%，团购楼盘不至5%，甚至连以往诸多的预约优惠幅度也骤然降至。

　　在房地产市场调控政策坚决不放松的背景下，供需双方的博弈仍在继续。一方面，楼市局部成交回暖，让开发商倾向于收紧优惠，但面对较大的去库存压力，“以价换量”的做法仍要持续；另一方面，对控政策实施效果的期待，也让暂时不急于出手的购房者，继续选择持币观望。在此情景下，民间的观望情绪明显有所增长，不少购房者挣扎在四季度买不买房的纠结之中。从东营9、10月份的成交来看，购房者持币观望的态度的确有所加重。

　　尽管调控政策在2012年依旧严厉，在年中市场出现反弹之时，调控的力度甚至出现了更严的趋势，但年末成交和房价的“稳中有升”依然让低调的楼市展露出复苏的态势。三季度以来东营楼市一阵喧闹，价格战优惠战全城火热开打，排队买房现象再现东营，成交持续走高。进入9、10月份以来，部分降价楼盘新推房源开始涨价，价格逐渐开始回稳，9、10月开盘项目不断。金九月，更有房展会助力楼市，进入11月份之后楼市开盘热潮不减。由于目前房企的存量仍在高位，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升。这反映出开发商对未来市场走势的判断仍保持了相对谨慎的态度。而由于调控政策的长期存在，需求释放也将保持稳定，因此中期来看，房地产市场出现大起大落的概率不高。预计年末住宅市场成交量有望维持平稳态势。

　　2012的年末，楼市调控政策依旧严峻，就在刚刚结束的“十八大”，楼市调控政策再度被重申和强调，“这样的大势之下，尽快去化手中的存量，缩短销售周期，才是明智之举”。正因此，急于回款的项目定会抓住年末行情，推出特价房、超值优惠等措施来刺激年末销售。在销量稳升的同时，价位也在潜移默化中悄然小升。